ERSTE IMMOBILIENFONDS – aktuelle Entwicklungen 
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ERSTE IMMOBILIENFONDS – Einflussfaktoren auf die Entwicklung 2024

Der ERSTE IMMOBILIENFONDS verzeichnet seit seinem Start im Jahr 2008 in allen Jahren eine positive Wertentwicklung.

In der Wertentwicklung spiegelt sich der Zusammenhang zwischen Bewertungen von Immobilien und dem Zinsniveau – siehe Exkurs. Die Bewertungen im Wohnbereich waren stabil. Im Büroportfolio kam es aufgrund der schwierigen Lage am Immobilieninvestmentmarkt teilweise zu Abwertungen. Diese konnten durch die Mieten (Anpassung an die Inflation, gute Vermietungsquote) nicht gänzlich ausgeglichen werden. Durch diese Entwicklung ist die Performance des Fonds im Jahr 2024 niedriger. Wir erwarten, dass sich die Immobilieninvestmentmärkte erholen. Dadurch sollte es zu positiven Bewertungen kommen. Daher blicken wir trotz einem - nach wie vor - schwierigen Umfeld positiv ins Jahr 2025.

Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Das Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS ist solide aufgestellt und konnte im Jahr 2024 dank einer guten Vermietungsleistung, einer hohen Vermietungsquote und der regelmäßigen Inflationsanpassungen die Mieteinnahmen erhöhen. 

Hinweis: Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.  

Die Nachfrage nach Immobilienfonds ist im Vergleich zu anderen Anlageformen gering: es wurden mehr Anteilsscheine zurückgegeben und weniger neue Anteile ausgegeben. Um in diesem schwierigen Umfeld ausreichend Flexibilität zu bewahren, hat die ERSTE Immobilien KAG entschieden, Immobilien zu verkaufen sowie auf die Aufnahme von Fremdmitteln zurückzugreifen.

Die Aufnahme von Fremdfinanzierung zur Bewirtschaftung des Immobilienportfolios ist gemäß ImmoInvFG gesetzlich geregelt sowie in den Fondsbestimmungen abgebildet. Die gesetzliche Bestimmung sieht vor, dass die langfristigen Fremdmittel max. bis zu 50% des Verkehrswertes der Immobilien betragen dürfen. Die kurzfristigen Fremdmittel sind gemäß Fondsbestimmungen mit einer Grenze von bis zu 10 % des Fondsvermögens festgelegt. Per 31.10.2024 hat der Fonds Fremdmittel in Höhe von insgesamt 262 Mio. Euro gehalten, was 16 % des Fondsvermögens (vor Abzug der aufgenommenen Fremdmittel) entspricht.

Seit Herbst 2023 hat der ERSTE IMMOBILIENFONDS insgesamt 26 Wohn- und Büroimmobilien verkauft. Bei zwei dieser Immobilien wurde die Hauptbeteiligung verkauft (der Fonds hält hier noch weiterhin eine Minderheitsbeteiligung an den Gesellschaften). Das gesamte Verkaufsvolumen beträgt rund 380 Mio. Euro. Die Verkäufe dienten dem Liquiditätsmanagement. Die Verkäufe an Investoren erfolgten allesamt über den Verkehrswerten. Dies bestätigt die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Für 2025 steht eine weitere Verkaufspipeline zur Verfügung, die bei Bedarf umgesetzt wird.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Exkurs Bewertung: Der Zusammenhang zwischen Bewertungen von Immobilien und dem Zinsniveau spiegelt sich in der Wertentwicklung wider. Vereinfacht ausgedrückt erhöhen niedrige Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und deren Wert. Steigende Zinsen haben genau den gegenteiligen Effekt. Hohe Zinsen können also grundsätzlich den Preis von Immobilien senken. Bei der Bewertung einer Immobilie werden aber auch noch andere Faktoren wie steigende Mieterträge, Lage oder Zustand des Gebäudes miteinbezogen. Diese können so die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen ganz oder zumindest teilweise kompensieren. 

ERSTE IMMOBILIENFONDS - Wertentwicklung

Performancedarstellung seit Fondsbeginn. Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt. 

ERSTE IMMOBILIENFONDS – Ausblick 2025

• Investmentmarkt beginnt sich langsam zu erholen
• Portfolio ist mit Schwerpunkt auf Wohnen und Infrastruktur gut aufgestellt
• Positive Entwicklung des Fonds zu erwarten

Der Immobilieninvestmentmarkt erholt sich langsam. Daher werden unserer Meinung nach die Bewertungen anfangs in Summe seitwärts tendieren. Im Laufe des Jahres 2025 sollten aber die Bewertungen wieder zu steigen beginnen.

Die Nachfrage der Mieter:innen nach Wohnraum hält weiter an. Die positive demographische Entwicklung in den Städten und Ballungszentren führt zu einem höheren Wohnbedarf. Aufgrund von hohen Kosten wird derzeit weniger gebaut und damit weniger Wohnraum fertiggestellt. Daher rechnen wir weiterhin mit einer guten Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch werden die Mieten regelmäßig an die Inflation angepasst. Aufgrund dieser drei Faktoren rechnen wir mit soliden Mieteinnahmen und damit mit einer stabilen Entwicklung des Fonds.  

Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen

Neben dem Wohnbereich investiert der Fonds auch in Büro- und Gewerbeflächen. Auch die Nachfrage nach modernen Büros hält an. Denn Unternehmen holen ihre Mitarbeiter:innen verstärkt in die Büros zurück. Ein entsprechendes Arbeitsumfeld ist hierfür nötig. Die Gewerbeflächen liegen zumeist in den Erdgeschoßzonen der Objekte. Diese Flächen sind zum großen Teil an bonitätsstarke Mieter:innen wie Supermarktketten vermietet.

Der Ausblick ist trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen positiv. Unser Ziel für 2025 ist es, den Einfluss der Zinsentwicklung bestmöglich zu managen und die Immobilien weiterhin aktiv zu bewirtschaften. Dank einer guten Vermietungsleistung und einer regelmäßigen Inflationsanpassung der Mieten rechnen wir mit soliden Mieterträgen. Denn der ERSTE IMMOBILIENFONDS ist solide investiert. Der Ausblick ist für das Gesamtjahr 2025 stabil. Der Fonds ist als eine langfristige Veranlagung in Sachwerte zu sehen. 

Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.