ERSTE IMMOBILIENFONDS – Wohnfokus behauptet sich in bewegten Zeiten (Stand 30.06.2024)

ERSTE IMMOBILIENFONDS – der Mietwohnungsbereich verzeichnet eine starke Nachfrage

Der Fokus des Fonds liegt seit seinem Start im Jahr 2008 auf dem Mietwohnungsbereich. Hier verzeichnen wir eine anhaltend hohe Nachfrage. Ein Grund ist die demografische Entwicklung. In den Städten und städtischen Ballungszentren hält das Bevölkerungswachstum an. Weiters wurde der Erwerb von Eigentum aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten und der verschärften Kreditvergaberichtlinien schwieriger. Zusätzlich ging die Neubautätigkeit aufgrund der gestiegenen Kosten deutlich zurück. Diese Faktoren verstärken die Nachfrage nach Mietwohnungen. Daneben hält auch die Nachfrage nach modernem Büroraum an. Homeoffice wird wieder reduziert, Unternehmer:innen schaffen ein innovatives und modernes Arbeitsumfeld für ihre Mitarbeiter:innen. Die Gewerbeflächen liegen vorrangig in den Erdgeschoßzonen der Immobilien. Diese Flächen sind zum Großteil an bonitätsstarke Mieter:innen wie Supermarktketten vermietet. Aufgrund dieser Entwicklung konnte der Vermietungsgrad auf rd. 94 % gesteigert werden. Dank der guten Neuvermietungsleistung, der hohen Vermietungsquoten und regelmäßiger Indexanpassungen konnten die Mieten im Fonds deutlich erhöht werden. Hinweis: Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.

Hinweis: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

ERSTE IMMOBILIENFONDS - Wertentwicklung

Performancedarstellung seit Fondsbeginn. Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.  

ERSTE IMMOBILIENFONDS – Rückblick

Seit seinem Start im Jahr 2008 verzeichnet der ERSTE IMMOBILIENFONDS eine positive Wertentwicklung. Der Grund für die im Jahr 2023 und im ersten Halbjahr 2024 schwächere, aber nach wie vor klar positive Performance liegt im starken Anstieg des Zinsniveaus. Der Zusammenhang zwischen Bewertungen von Immobilien und dem Zinsniveau spiegelt sich in der Wertentwicklung wider. Vereinfacht ausgedrückt erhöhen niedrige Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und deren Wert. Steigende Zinsen haben genau den gegenteiligen Effekt. Hohe Zinsen können also grundsätzlich den Preis von Immobilien senken. Bei der Bewertung einer Immobilie werden aber auch noch andere Faktoren wie steigende Mieterträge, Lage oder Zustand des Gebäudes miteinbezogen. Diese können so die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen ganz oder zumindest teilweise kompensieren.

Beim ERSTE IMMOBILIENFONDS waren 2023 die Bewertungen im Wohnbereich stabil, da die deutlichen Anstiege der Mieten (Inflationsanpassung) die negativen Effekte aus den Bewertungen (Anstieg des Kapitalisierungszinssatzes) weitestgehend ausgleichen konnten. Im Büroportfolio kam es jedoch auch zu Abwertungen. Über das gesamte Portfolio gesehen sind die Auswirkungen 2023 zwar gering, in der Performance aber sichtbar. Mit den laufenden Bewertungen sollte das gestiegene Zinsniveau in den Fonds eingepreist sein. Daher blicken wir positiv ins weitere Jahr 2024. Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen. Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

ERSTE IMMOBILIENFONDS - Ausblick 2024

Für das Jahr 2024 hat der Markt ein Ende des Zinserhöhungszyklus anscheinend bereits eingepreist. Im ersten Halbjahr 2024 haben wir durchwegs ausgeglichene Bewertungen verzeichnet. Die Auf- und Abwertungen halten sich die Waage (= keine großen Auf- und Abwertungen; schwarze Null). Für das zweite Halbjahr erwarten wir aus heutiger Sicht eine ähnliche Entwicklung. Mieterseitig rechnen wir wie erwähnt mit einer weiterhin starken Nachfrage. Das Portfolio des Fonds ist solide aufgestellt und fit für die Zukunft. Daher rechnen wir für die nächsten Jahre mit einer wieder steigenden Performance. Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.

Um im aktuell schwierigen Umfeld ausreichend Flexibilität zu bewahren hat die ERSTE Immobilien KAG entschieden, auf die Aufnahme von Fremdmitteln zurückzugreifen sowie Immobilien zu verkaufen. Insgesamt wurden im letzten halben Jahr 22 Immobilien (Wien, Salzburg, Hamburg) mit einem Volumen von rd. 256 Mio. Euro erfolgreich verkauft. Mit den Verkäufen konnten wir die Liquiditätsquote des Fonds (=nicht in Immobilien veranlagte Gelder) stärken. Aus dieser Notwendigkeit heraus konnten wir gleichzeitig das Portfolio in Richtung Nachhaltigkeit optimieren. Die Verkäufe an externe Immobilienunternehmen erfolgten allesamt über den Verkehrswerten. Dies bestätigt einerseits das erfolgreiche Management der Immobilien als auch die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Für 2024 steht eine definierte Verkaufspipeline zur Verfügung, die wir bei Bedarf auch umsetzen werden.

Die Aufnahme von Fremdfinanzierung ist gemäß ImmoInvFG gesetzlich geregelt und in den Fondsbestimmungen abgebildet. Die gesetzliche Bestimmung sieht vor, dass die langfristigen Fremdmittel (10-12 Jahre) max. bis zu 50% des Verkehrswertes der Immobilien betragen dürfen. Die kurzfristigen Fremdmittel sind mit einer Grenze von bis zu 10 % des Fondsvermögens festgelegt. Mit diesen Maßnahmen stärken wir die Liquiditätssituation des Immobilienfonds. Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Unser Ziel für 2024 ist es, die äußeren Einflussfaktoren wie hohe Zinsen bestmöglich zu managen und die Immobilien aktiv zu bewirtschaften. Infolge all dieser Faktoren ist der Ausblick für das Gesamtjahr 2024 stabil. Der ERSTE IMMOBILIENFONDS ist als eine langfristige Veranlagung in solide Sachwerte zu sehen. Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.