Mietwohnungsbereich – neue gesetzliche Regelungen für Vermieter:innen ab 1.1.2026

Im Dezember 2025 wurde im Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetzt (Mietpreisbremse) beschlossen. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gilt ab 1.1.2026 – sowohl für den regulierten als auch den freifinanzierten Mietwohnungsbereich. Die Mietwohnungen der Immobilienfonds fallen damit erstmals auch unter eine gesetzliche Reglementierung.

Gesetzliche Neuregelungen für freifinanzierte Mietwohnungen

Mindestbefristung: Erhöhung Mindestlaufzeit für Mietverträge von bisher 3 auf 5 Jahre
Mietendeckel 2026/2027:
- Inflation bis 3 % kann vollständig weitergegeben werden.
- Ab 3 % Inflation darf nur die Hälfte der darüber hinaus gehenden Inflation verrechnet werden.
  Beispiel: Bei 4 % Inflation ist eine Anpassung um 3,5 % zulässig.
Neuer Index ab 2028

Auswirkungen auf die Immobilienfonds der ERSTE Immobilien KAG

Hinweis: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Die Auswirkungen für Immobilienfonds werden sich aus heutiger Sicht in Grenzen halten. Denn auch wenn die Inflationsrate in einzelnen Monaten aktuell über 3 % liegt, zeigen Prognosen für die kommenden Jahre keine dauerhaft höheren Inflationsraten.
Mietpreiserhöhungen werden auch über neue Mietverträge und nicht nur über Indexanpassungen umgesetzt. Damit erfolgt ein Teil der Erhöhung der Mieten nachträglich.
Ein wichtiger Aspekt darf dabei nicht vernachlässigt werden: Selbst, wenn noch höhere Inflationsanpassungen grundsätzlich möglich wären, müssen Mieten für die Menschen weiterhin bezahlbar bleiben. Mietsteigerungen sollten daher mit Augenmaß erfolgen.
Mietverträge werden laufend an die aktuelle Rechtslage angepasst. Neue Verträge enthalten daher bereits die verlängerte Befristung von 5 Jahren.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.

Erwartete Auswirkungen der Maßnahmen

Der Wohnungsneubau und das Angebot werden voraussichtlich weiter zurückgehen – ähnlich wie die Erfahrungen in Deutschland zeigen.
Der Wohnungsbedarf steigt gleichzeitig weiter an. Laut der Bevölkerungsprognose von Statistik Austria wird die Bevölkerung bis 2040 um rund 2,5 % wachsen – von derzeit 9,2 auf 9,4 Millionen. Die Wohnungsknappheit, insbesondere in städtischen Ballungszentren (Wien + 9,2% bis 2040), wird sich weiter verschärfen (Datenquelle Statistik Austria, 12.11.2025).

Immobilienfonds der ERSTE Immobilien KAG

Vorteile für Anleger:innen

Der Immobilienfonds ist in reale Werte (Grund und Boden) veranlagt.
Immobilienfonds weisen in der Regel eine geringere Korrelation mit den Aktienbörsen auf, da ihre Erträge primär aus Immobilien stammen.
Der Immobilienfonds als Depotergänzung bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio.
Das Investment bietet für gewöhnlich einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem s Fonds Plan.
Der Immobilienfonds ist zur Wertpapierdeckung österreichischer Pensionsrückstellungen geeignet (Deckung 103,50 bzw. 102,00 Euro je Anteil).
Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet.

Zu beachtende Risiken

Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen.
Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die ImmoKAG kann die Fondsbestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindestbehaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteilscheinen gelten.
Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann in dem Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstandspreis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
Spätestens mit 01.01.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehaltedauer und die Rückgabefrist für alle Anteilscheininhaber:innen in Kraft treten.
Die empfohlene Behaltedauer beträgt mindestens 5 Jahre.
Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.

Wichtige rechtliche Hinweise

Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Sofern nicht anders angegeben, Datenquelle ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. Die Kommunikationssprache der Vertriebsstellen ist Deutsch und jene der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. zusätzlich auch Englisch.

Für die von der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. verwalteten Alternative Investment Fonds (AIF) werden entsprechend den Bestimmungen des AIFMG bzw. ImmoInvFG „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ erstellt und auf der Homepage unter www.ersteimmobilien.at veröffentlicht.

Der Prospekt, die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ sowie das Basisinformationsblatt sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung auf der Homepage www.ersteimmobilien.at jeweils in der Rubrik „Pflichtveröffentlichungen“ abrufbar und stehen der interessierten Anleger:in kostenlos am Sitz der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. sowie am Sitz der Depotbank, der Erste Group Bank AG, zur Verfügung.

Das genaue Datum der jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts bzw. der „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, die Sprachen, in denen das Basisinformationsblatt erhältlich ist, sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.ersteimmobilien.at ersichtlich.

Hinweis: Sie sind im Begriff, ein Produkt zu erwerben, das schwer zu verstehen sein kann. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, empfehlen wir Ihnen, die erwähnten Fondsdokumente zu lesen. Diese Unterlagen erhalten Sie zusätzlich zu den oben angeführten Stellen kostenlos am jeweiligen Sitz der vermittelnden Sparkasse und der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG. Sie können die Unterlagen auch elektronisch abrufen unter www.ersteimmobilien.at.

Unsere Analysen und Schlussfolgerungen sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale unserer Anleger:innen hinsichtlich des Ertrags, der steuerlichen Situation, der Erfahrungen und Kenntnisse, des Anlageziels, der finanziellen Verhältnisse, der Verlustfähigkeit oder Risikotoleranz. Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Bitte beachten Sie: Eine Veranlagung in Wertpapieren birgt neben den geschilderten Chancen auch Risiken. Der Wert von Anteilen und deren Ertrag können sowohl steigen als auch fallen. Auch Wechselkursänderungen können den Wert einer Anlage sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass Sie bei der Rückgabe Ihrer Anteile weniger als den ursprünglich angelegten Betrag zurückerhalten.

Personen, die am Erwerb von Immobilieninvestmentfondsanteilen interessiert sind, sollten vor einer etwaigen Investition den/die aktuellen Prospekt(e) bzw. die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, insbesondere die darin enthaltenen Risikohinweise, lesen. Ist die Fondswährung eine andere Währung als die Heimatwährung der Anleger:in, so können Änderungen des entsprechenden Wechselkurses den Wert der Anlage sowie die Höhe der im Fonds anfallenden Kosten – umgerechnet in die Heimatwährung – positiv oder negativ beeinflussen.

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