ERSTE IMMOBILIENFONDS – aktuelle Entwicklungen
Fondsentwicklung per 31.12.2024
Der ERSTE IMMOBILIENFONDS investiert vorrangig in Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland (Hamburg). Daneben wird das Portfolio mit Büroimmobilien und Gewerbeflächen ergänzt.
Trotz des schwierigen Marktumfeldes konnte der ERSTE IMMOBILIENFONDS eine positive Performance erzielen. Der Grund für die niedrigere Performance liegt unter anderem am hohen Zinsniveau und dessen Einfluss auf die Bewertungen.
Hinweis: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.
Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.
ERSTE IMMOBILIENFONDS – Einflussfaktoren auf die Entwicklung 2024
Der ERSTE IMMOBILIENFONDS verzeichnet seit seinem Start im Jahr 2008 in allen Jahren eine positive Wertentwicklung.
In der Wertentwicklung spiegelt sich der Zusammenhang zwischen Bewertungen von Immobilien und dem Zinsniveau – siehe Exkurs. Die Bewertungen im Wohnbereich waren stabil. Im Büroportfolio kam es aufgrund der schwierigen Lage am Immobilieninvestmentmarkt teilweise zu Abwertungen. Diese konnten durch die Mieten (Anpassung an die Inflation, gute Vermietungsquote) nicht gänzlich ausgeglichen werden. Durch diese Entwicklung ist die Performance des Fonds im Jahr 2024 niedriger. Wir erwarten, dass sich die Immobilieninvestmentmärkte erholen. Dadurch sollte es zu positiven Bewertungen kommen. Daher blicken wir trotz einem - nach wie vor - schwierigen Umfeld positiv ins Jahr 2025.
Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.
Das Portfolio des ERSTE IMMOBILIENFONDS ist solide aufgestellt und konnte im Jahr 2024 dank einer guten Vermietungsleistung, einer hohen Vermietungsquote und der regelmäßigen Inflationsanpassungen die Mieteinnahmen erhöhen.
Hinweis: Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen. Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
Die Nachfrage nach Immobilienfonds ist im Vergleich zu anderen Anlageformen gering: es wurden mehr Anteilsscheine zurückgegeben und weniger neue Anteile ausgegeben. Um in diesem schwierigen Umfeld ausreichend Flexibilität zu bewahren, hat die ERSTE Immobilien KAG entschieden, Immobilien zu verkaufen sowie auf die Aufnahme von Fremdmitteln zurückzugreifen.
Die Aufnahme von Fremdfinanzierung zur Bewirtschaftung des Immobilienportfolios ist gemäß ImmoInvFG gesetzlich geregelt sowie in den Fondsbestimmungen abgebildet. Die gesetzliche Bestimmung sieht vor, dass die langfristigen Fremdmittel max. bis zu 50% des Verkehrswertes der Immobilien betragen dürfen. Die kurzfristigen Fremdmittel sind gemäß Fondsbestimmungen mit einer Grenze von bis zu 10 % des Fondsvermögens festgelegt. Per 31.10.2024 hat der Fonds Fremdmittel in Höhe von insgesamt 262 Mio. Euro gehalten, was 16 % des Fondsvermögens (vor Abzug der aufgenommenen Fremdmittel) entspricht.
Seit Herbst 2023 hat der ERSTE IMMOBILIENFONDS insgesamt 26 Wohn- und Büroimmobilien verkauft. Bei zwei dieser Immobilien wurde die Hauptbeteiligung verkauft (der Fonds hält hier noch weiterhin eine Minderheitsbeteiligung an den Gesellschaften). Das gesamte Verkaufsvolumen beträgt rund 380 Mio. Euro. Die Verkäufe dienten dem Liquiditätsmanagement. Die Verkäufe an Investoren erfolgten allesamt über den Verkehrswerten. Dies bestätigt die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Für 2025 steht eine weitere Verkaufspipeline zur Verfügung, die bei Bedarf umgesetzt wird.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
Exkurs Bewertung: Der Zusammenhang zwischen Bewertungen von Immobilien und dem Zinsniveau spiegelt sich in der Wertentwicklung wider. Vereinfacht ausgedrückt erhöhen niedrige Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und deren Wert. Steigende Zinsen haben genau den gegenteiligen Effekt. Hohe Zinsen können also grundsätzlich den Preis von Immobilien senken. Bei der Bewertung einer Immobilie werden aber auch noch andere Faktoren wie steigende Mieterträge, Lage oder Zustand des Gebäudes miteinbezogen. Diese können so die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen ganz oder zumindest teilweise kompensieren.
Hinweis: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.
ERSTE IMMOBILIENFONDS - Wertentwicklung
Hinweis: Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt lt. OeKB Methode. Die Wertentwicklung unterstellt eine vollständige Wiederveranlagung der Ausschüttung und berücksichtigt die Verwaltungsgebühr sowie eine allfällige erfolgsbezogene Vergütung. Der bei Kauf gegebenenfalls anfallende einmalige Ausgabeaufschlag und allenfalls individuelle transaktionsbezogene oder laufend ertragsmindernde Kosten (z.B. Konto- und Depotgebühren) sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.
ERSTE IMMOBILIENFONDS – Ausblick 2025
- Investmentmarkt beginnt sich langsam zu erholen
- Portfolio ist mit Schwerpunkt auf Wohnen und Infrastruktur gut aufgestellt
- Positive Entwicklung des Fonds zu erwarten
Der Immobilieninvestmentmarkt erholt sich langsam. Daher werden unserer Meinung nach die Bewertungen anfangs in Summe seitwärts tendieren. Im Laufe des Jahres 2025 sollten aber die Bewertungen wieder zu steigen beginnen.
Die Nachfrage der Mieter:innen nach Wohnraum hält weiter an. Die positive demographische Entwicklung in den Städten und Ballungszentren führt zu einem höheren Wohnbedarf. Aufgrund von hohen Kosten wird derzeit weniger gebaut und damit weniger Wohnraum fertiggestellt. Daher rechnen wir weiterhin mit einer guten Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch werden die Mieten regelmäßig an die Inflation angepasst. Aufgrund dieser drei Faktoren rechnen wir mit soliden Mieteinnahmen und damit mit einer stabilen Entwicklung des Fonds.
Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen
Neben dem Wohnbereich investiert der Fonds auch in Büro- und Gewerbeflächen. Auch die Nachfrage nach modernen Büros hält an. Denn Unternehmen holen ihre Mitarbeiter:innen verstärkt in die Büros zurück. Ein entsprechendes Arbeitsumfeld ist hierfür nötig. Die Gewerbeflächen liegen zumeist in den Erdgeschoßzonen der Objekte. Diese Flächen sind zum großen Teil an bonitätsstarke Mieter:innen wie Supermarktketten vermietet.
Der Ausblick ist trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen positiv. Unser Ziel für 2025 ist es, den Einfluss der Zinsentwicklung bestmöglich zu managen und die Immobilien weiterhin aktiv zu bewirtschaften. Dank einer guten Vermietungsleistung und einer regelmäßigen Inflationsanpassung der Mieten rechnen wir mit soliden Mieterträgen. Denn der ERSTE IMMOBILIENFONDS ist solide investiert. Der Ausblick ist für das Gesamtjahr 2025 stabil. Der Fonds ist als eine langfristige Veranlagung in Sachwerte zu sehen.
Hinweis: Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für künftige Entwicklungen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
Vorteile für Anleger:innen
- Veranlagung in reale Werte (Grund und Boden).
- Die Wertentwicklung ist unabhängig von der Entwicklung an den Aktienbörsen.
- Der Immobilienfonds bildet eine stabile Depotergänzung und bietet eine Chance für den langfristigen Vermögensaufbau.
- Investition in ein breit gestreutes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf dem Wohnbereich in Österreich und Deutschland (Hamburg).
- Das Investment bietet einen Inflationsschutz. Denn die Mieten werden in der Regel an die Inflation angepasst.
- Regelmäßiges Anlegen ist bereits mit kleinen Beträgen möglich – mit dem s Fonds Plan.
- Der Immobilienfonds ist zur Wertpapierdeckung österreichischer Pensionsrückstellungen geeignet (Deckung 103,50 Euro je Anteil).
- Der Immobilienfonds ist für die Veranlagung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrages geeignet
Zu beachtende Risiken
- Immobilien können an Wert verlieren und die Fondsentwicklung negativ beeinflussen.
- Mieter:innen können ausfallen, Liegenschaften oder Teile davon leer stehen.
- Diese Entwicklung kann zu geringeren Erträgen und auch zu Ausschüttungsaussetzungen führen.
- Die Veranlagung in Immobilienfonds kann zu einem Kapitalverlust führen.
- Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann aufgrund außergewöhnlicher Umstände ausgesetzt werden.
- Die Rückgabe von Anteilen ist nach wie vor zum täglichen Rechenwert möglich. Die ImmoKAG kann die Fondsbestimmungen dahingehend ändern, dass eine Mindestbehaltedauer von einem Jahr sowie eine Rückgabefrist von einem weiteren Jahr (zusätzlich) für die Rückgabe von Anteilscheinen gelten.
- Dies könnte das Preisänderungsrisiko erhöhen. Denn der Anteilswert kann im Zeitraum bis zur tatsächlichen Rücknahme der Anteilscheine unter den Einstands- preis bzw. unter den Anteilswert zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung fallen.
- Eine Änderung der Fondsbestimmungen zur Einführung der Mindestbehaltedauer und Rückgabefrist würde erst ein Jahr nach Veröffentlichung in Kraft treten.
- Spätestens mit 1.1.2027 werden aufgrund gesetzlicher Vorgaben die Mindestbehaltedauer und die Rückgabe- frist für alle Anteilscheininhaber:innnen in Kraft treten.
- Die empfohlene Behaltedauer beträgt mind. 5 Jahre.
- Eine Veranlagung in Immobilien bzw. Immobilienfonds ist als längerfristiges Investment zu sehen.
Wichtige rechtliche Hinweise
Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Bitte lesen Sie den Prospekt des OGAW-Fonds oder „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ des Alternative Investment Fonds und das Basisinformationsblatt (BIB), bevor Sie eine endgültige Anlageentscheidung treffen. Sofern nicht anders angegeben, Datenquelle ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. Die Kommunikationssprache der Vertriebsstellen ist Deutsch und jene der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. zusätzlich auch Englisch.
Für die von der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. verwalteten Alternative Investment Fonds (AIF) werden entsprechend den Bestimmungen des AIFMG bzw. ImmoInvFG „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ erstellt und auf der Homepage unter www.ersteimmobilien.at veröffentlicht.
Der Prospekt, die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ sowie das Basisinformationsblatt sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung auf der Homepage www.ersteimmobilien.at jeweils in der Rubrik „Pflichtveröffentlichungen“ abrufbar und stehen der interessierten Anleger:in kostenlos am Sitz der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. sowie am Sitz der Depotbank, der Erste Group Bank AG, zur Verfügung.
Das genaue Datum der jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts bzw. der „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, die Sprachen, in denen das Basisinformationsblatt erhältlich ist, sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.ersteimmobilien.at ersichtlich.
Hinweis: Sie sind im Begriff, ein Produkt zu erwerben, das schwer zu verstehen sein kann. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, empfehlen wir Ihnen, die erwähnten Fondsdokumente zu lesen. Diese Unterlagen erhalten Sie zusätzlich zu den oben angeführten Stellen kostenlos am jeweiligen Sitz der vermittelnden Sparkasse und der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG. Sie können die Unterlagen auch elektronisch abrufen unter www.ersteimmobilien.at
Wichtig: Die im Basisinformationsblatt angeführten Performance-Szenarien beruhen auf einer Berechnungsmethodik, die in einer EU-Verordnung vorgegeben ist. Die künftige Marktentwicklung lässt sich nicht genau vorhersagen. Die dargestellten Performance-Szenarien zeigen nur mögliche Erträge auf, basieren dabei aber auf den Erträgen in der jüngeren Vergangenheit. Die tatsächlichen Erträge könnten niedriger ausfallen als angegeben.
Unsere Analysen und Schlussfolgerungen sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale unserer Anleger:innen hinsichtlich des Ertrags, der steuerlichen Situation, der Erfahrungen und Kenntnisse, des Anlageziels, der finanziellen Verhältnisse, der Verlustfähigkeit oder Risikotoleranz.
Bitte beachten Sie: Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu. Eine Veranlagung in Wertpapieren birgt neben den geschilderten Chancen auch Risiken. Der Wert von Anteilen und deren Ertrag können sowohl steigen als auch fallen. Auch Wechselkursänderungen können den Wert einer Anlage sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass Sie bei der Rückgabe Ihrer Anteile weniger als den ursprünglich angelegten Betrag zurückerhalten.
Personen, die am Erwerb von Immobilieninvestmentfondsanteilen interessiert sind, sollten vor einer etwaigen Investition den/die aktuellen Prospekt(e) bzw. die „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“, insbesondere die darin enthaltenen Risikohinweise, lesen. Ist die Fondswährung eine andere Währung als die Heimatwährung der Anleger:in, so können Änderungen des entsprechenden Wechselkurses den Wert der Anlage sowie die Höhe der im Fonds anfallenden Kosten – umgerechnet in die Heimatwährung – positiv oder negativ beeinflussen.
Wir dürfen dieses Finanzprodukt weder direkt noch indirekt natürlichen bzw. juristischen Personen anbieten, verkaufen, weiterverkaufen oder liefern, die ihren Wohnsitz bzw. Unternehmenssitz in einem Land haben, in dem dies gesetzlich verboten ist. Wir dürfen in diesem Fall auch keine Produktinformationen anbieten.
Zu den Beschränkungen des Vertriebs des Fonds an amerikanische Staatsbürger entnehmen Sie die entsprechenden Hinweise dem Prospekt bzw. den „Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“.
In dieser Mitteilung wird ausdrücklich keine Anlageempfehlung erteilt, sondern lediglich die aktuelle Marktmeinung wiedergegeben. Diese Mitteilung ersetzt somit keine Anlageberatung und berücksichtigt weder die Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen, noch unterliegt sie dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen.
Die Unterlage stellt keine Vertriebsaktivität der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. dar und darf somit nicht als Angebot zum Erwerb oder Verkauf von Finanz- oder Anlageinstrumenten verstanden werden.
Die ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. ist mit den vermittelnden Sparkassen und der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG verbunden.
Beachten Sie auch die „Informationen über uns und unsere Wertpapierdienstleistungen“ Ihres Bankinstituts.
Druckfehler und Irrtümer vorbehalten.
Impressum / Medieninhaber und Hersteller: ERSTE Immobilien KAG, Am Belvedere 1, 1100 Wien service@ersteimmobilien.at / www.ersteimmobilien.at / Verlags- und Herstellungsort: Wien